Por Stivinson Rojas Atencio.

Según el índice de valorización predial, IVP, el cual es un estudio realizado por el DANE, la capital Guajira se localiza en el tercer lugar de las ciudades con mayor valorización en Colombia después de Cúcuta y Popayán.

Este estudio se realiza anualmente en las ciudades capitales del país, excluyendo a Leticia, Mitú, San José del Guaviare, Puerto Carreño, Puerto Inírida, Arauca, Mocoa y San Andrés. Bogotá tampoco es tenida en cuenta en este estudio del DANE, ya que su análisis lo realiza la oficina de Catastro Distrital.

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El estudio del DANE es basado en avalúos comerciales de predios de todo tipo, estos son comparados al año siguiente y ahí se determina en que porcentaje se incrementó el valor del bien inmueble.El proceso estadístico se realizó de manera aleatoria y tuvo una selección muestral de 4919 predios de un universo de 2.7 millones.

Curiosamente fue Riohacha la ciudad que tuvo la selección muestral más alta del país en términos porcentuales, al considerar que se estudiaron 260 predios de un universo estadístico de los mas bajos del país.

Riohacha tuvo en el 2017 un índice de valorización predial de 6.52%, lo cual está muy por encima de la media nacional. Sin embargo, ¿cómo se puede entender que una ciudad con una crisis económica notoria y tantos letreros de ‘se vende’ pueda tener tanta valorización en su parte inmobiliaria? ¿Cómo entender que ciudades con tanto desarrollo urbano como Medellín, Barranquilla o Santa Marta estén por debajo de Riohacha en la valorización de sus bienes inmuebles?

La respuesta más apresurada pudiese estar atada a una burbuja inmobiliaria que envuelve la ciudad, en la cual habría una especulación con los precios de las propiedades y que también pudiese estar ligada a los arraigos que los riohacheros tienen a veces con la tierra, factor que en muchas ocasiones eleva los precios de la oferta permitiendo así que este tipo de estudios tengan pequeñas fisuras.

Otra posible explicación pudiese encontrar sustento en la dinámica de Riohacha. Esta es una ciudad que por su gran desorden urbano y su histórica dejadez en temas de planeación como ejes transversales del desarrollo territorial del municipio, tiene cambios sustanciales repentinos. Un sector con calles recién arregladas, o construcciones nuevas en lo que antes eran lotes ayuda en gran medida a elevar los precios de la vivienda.

El hecho de que el POT del municipio adolezca de la determinación clara de sectores de plusvalía, provoca también que haya incrementos en la valoración, sobretodo cuando estos no están plenamente identificados socialmente.

Por otro lado, el DANE también había publicado el año pasado los índices de valorización de las viviendas nuevas. En dicho estudio no se aprecian los valores para Riohacha. Este no es un dato menor, ya que una ciudad como Villavicencio tuvo un índice de valorización predial este año del 5.76% mientras que el año pasado registro un descenso en los valores de la construcción nueva de 1.47%.

Es decir, la vivienda nueva en Villavicencio no se valorizo el año pasado, mientras que los otros tipos de predios si se valorizaron en esta ciudad. Lo mismo le pudiera pasar a Riohacha, pero no se tiene información de los índices de valorización de las construcciones nuevas.

Es por eso querido lector, que si usted está pensando en comprar, vender o adelantar algún proyecto inmobiliario en una ciudad de tantas variables como Riohacha, es mejor que tenga sus precauciones y se deje asesorar por expertos en el tema. Ingenieros Catastrales y Geodestas, Arquitectos u otros profesionales conocedores de estas variables y de la ciudad, lo pueden ayudar en acertar en sus decisiones inmobiliarias.

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